В прошлой статье мы рассматривали пару курсов по земельному праву и пытались понять, есть ли от них какой-то толк (спойлер — есть, но и нюансы тоже есть). И там же вскользь затронули тему выкупа взятого у государства в аренду участка в собственность. Такой выкуп возможен (в большинстве случаев) через постройку капитального сооружения. И вот сегодня мы обсудим, каким именно параметрам должно соответствовать такое сооружение, чтобы администрация согласилась оформить вам участок в собственность на основании наличия постройки.
Как не переплатить за дом?
Понятно, что если вы одноразово решили оформить понравившийся участок в аренду с последующем выкупом после строительства дома — для вас все ниже написанное будет не актуально. Так как и дом вы построите хороший, и лишней экономии (при условии, что уже сэкономили с рыночной стоимости участка до миллиона рублей и больше) искать не станете. Но как быть, если оформление участков это ваш бизнес, а у бизнеса есть параметр себестоимости, и вот эту самую себестоимость завышать не очень хочется (но и получать санкции за нарушения — тоже не хочется)?..
Известный принцип гласит: «Кроилово ведет к попадалову» (это еще в фильме Брат 20 лет назад говорилось). Так вот, чтобы не попасть — не кроите :). Упрощенно, если основной параметр дома для оформления участка в собственность это «капитальность», то не стоит мнимо экономить, сооружая хибарку-бытовку на сваях или вообще на блоках бетонных, которую, да, можно потом перекинуть на другой участок, но ее наличие может не только не привести к одобрению администрации, но и навлечь на вас штраф за недобросовестность. А потому что? А потому — надо строить нормально. НО! Не обязательно строить полноценный дом за миллионы рублей (хотя если есть деньги — почему бы и да? Вы его потом продадите раза в 2 дороже, даже к бабке не ходи), вполне достаточно построить то, что можно назвать хозблоком или баней.
На видео выше вы можете посмотреть пример такого хозяйственного блока, имеющего все признаки капитального строения (в том числе бетонный ленточный фундамент, а не дешевые сваи). А смета на него — в скриншоте справа. Как видите, стоимость такой постройки в 24 году составляет вполне подъемную сумму для любого, даже начинающего, «специалиста по земельному праву». Давайте посчитаем более понятно.
Допустим, что кадастровая стоимость оформляемого в аренду участка составляет 500000 рублей, вы получаете его в аренду на 20 лет с годовым платежом в районе 20000 рублей (может быть и еще бюджетнее, но возьмем, так сказать, среднее), за полгода (вдруг зима, когда строиться не стоит) вы поднимаете на нем такой хозблок тысяч за 200 (можно и дешевле, что следует из приведенного скриншота) и платите за выкуп в собственность, скажем, тысяч 30 рублей. Итого, ваши затраты 20000 + 30000 + 200000 (всего 250000 рублей), а кадастровая стоимость 500000 (в 2 раза больше), а рыночная и подавно — 750000 (нормальное соотношение, хотя может быть кадастр и занижен в разы относительно рынка). То есть ваша доходность за полгода (ладно, за год — с учетом времени на продажу) составляет 100-200%, неплохо, правда?
Вот и мне тоже кажется, что овчинка стоит выделки…
И что в итоге?
А в итоге, главное правило, о котором стоит помнить и которого следует придерживаться — делай хорошо, и хорошо будет. То есть, вместо галимой бытовки (прошу прощения за мой французский) можно построить полноценный хозблок или «садовый» домик, который будущий хозяин участка сможет переоборудовать (или скорее — дооборудовать) в баню, и заработать не просто на разнице между затратами на участок и рыночной ценой, но еще и на добавленной стоимости капитального строения. Лично я считаю, что позиция WIN-WIN намного выгоднее в долгосрочном плане, чем «игра с нулевой суммой». Администрации, внезапно, считают так же…
